집 안에 원룸 추가로 만들면 불법인가요? (용도변경 규정)

최근 1인 가구 증가와 부수입 창출 욕구로, 주택 내부를 원룸 형태로 분리해 임대하는 사례가 많아졌습니다.
특히 기존 단독주택의 일부 공간을 칸막이로 나누고, 화장실·주방을 추가 설치해 독립된 생활 공간처럼 꾸미는 경우가 흔합니다.
하지만 이런 ‘집 안 원룸 추가’가 모두 합법은 아닙니다. 건물 용도 변경과 관련된 건축법 규정을 위반하면, 과태료 부과와 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준, 집 안에 원룸을 추가로 만들 때 필요한 허가 절차, 허가 없이 공사했을 때의 위험, 합법적으로 진행하는 방법을 구체적으로 안내합니다.

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📌 원룸 추가가 ‘용도변경’에 해당하는 경우

건축법상 건물의 **‘주 용도’**가 변경되면 허가나 신고가 필요합니다.

1. 단독주택 → 다가구주택 전환
   • 독립된 주거공간이 3가구 이상 되면 다가구주택으로 간주
   • 내부 구조 변경만으로도 용도변경에 해당 가능성 높음
2. 다가구주택 → 다세대주택 전환
   • 층별 구분이 명확해지고 각 세대가 독립 출입구를 가질 경우
3. 방 개수와 출입구 증가
   • 내부 칸막이로 독립 생활 가능하도록 만들면 용도변경 판단 가능

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📊 원룸 추가 시 허가 여부 한눈에 보기

상황허가 필요 여부근거 법령

기존 방 구조만 변경, 주방·화장실 추가 없음	불필요	-
독립 주방·화장실 설치, 임대 목적	필요	건축법
3가구 이상 독립 생활 가능 구조	필요	건축법
층별 독립 출입구 설치	필요	건축법

 

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📍 실제 사례

• 사례 1 (2024.10)
  단독주택 2층 일부를 원룸처럼 개조, 주방·화장실 설치 → 용도변경 허가 없이 임대, 지자체 과태료 300만 원 부과
• 사례 2 (2025.01)
  내부 칸막이만 설치, 주방·화장실 없음 → 용도변경 해당 없음
• 사례 3 (2025.03)
  다가구주택 1층에 2개 원룸 추가 + 임대 → 허가 절차 거쳐 합법 운영

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🛑 허가 없이 만들었을 때의 문제점

1. 과태료 부과 – 500만 원 이하
2. 원상복구 명령 – 구조 변경 철거
3. 임대 불가 – 불법 구조물로 임대차 계약 무효 위험
4. 안전 문제 – 소방·환기·배수 기준 미충족 시 화재·위생 위험

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📞 합법적으로 원룸 추가하는 절차

1. 지자체 건축과 상담 – 용도변경 해당 여부 판단
2. 건축사 설계 – 도면 작성 및 안전 기준 확인
3. 용도변경 허가 신청 – 건축법상 절차 진행
4. 완공 후 사용승인 – 합법적으로 임대 가능

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📌 정리
집 안에 원룸을 추가하는 것이 모두 불법은 아니지만, 독립된 주방·화장실을 갖추고 별도의 임대를 목적으로 하면 건축법상 용도변경 허가가 필수입니다.
허가 없이 공사하면 과태료뿐 아니라 원상복구 명령까지 받을 수 있으니, 반드시 지자체와 사전 상담을 거쳐 합법적으로 진행하는 것이 안전합니다.